増改築・リニューアルとは？
増改築・リニューアルとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり、価値を高めたりすることであり、建物をスケルトン（構造体）とインフィル（内装・設備）に分けて捉え、ライフスタイルの変化や老朽化により取替のニーズがあるインフィルを一新する手法です。
リフォームとリノベーションの違い
「リフォーム」と「リノベーション」の大きな違いは簡単に言えば工事の規模の違いになりますが、リフォームが老朽化した建物を建築当初の性能に戻すことを言い、壁紙の張替えなど比較的小規模な工事を指します。
一方、リノベーションとは、建物の持つもともとの性能以上に新たな付加価値を再生させることで、骨組だけのスケルトン状態にして間仕切りの変更や水廻りの配管を移動したり、構造補強なども必要に応じて行なわれますので、規模の大きな工事となります。
建物の用途から変更する場合には、さらに「コンバージョン」として分けられることもあります。
リニューアルで資産価値UP！
本来、建築物(鉄骨造、鉄筋コンクリート造)は10年~70年もつ素材です。
しかし建築時の経済的条件や金融機関、税法上の規定により、建物全てが30年というスパンで老朽化して使 い物にならないというイメージを作り出しています。
確かに、設備関係や内部のレイアウトなどについては30年経てば機能を果たさないことはありますが、人間の骨にあたる躯体部分（基礎、杭工事、柱、梁、床）までわずか30年で駄目にはなりません。
あと30年以上は優に使用可能です。
建築費全体で躯体部分が30％以上を占めていることが多く、ここを再利用すれば、事業計画の初期投資をかなり落とすことができます。
又、建物をまるまる1棟解体して多くの廃材がでることを考えれば、内部や設備のみの解体はかなりの量が減
らせるため、エコの観点からみても地球温暖化防止などのメリットもあります。
リニューアル後の建物の資産価値をどうみるかは金融機関の考え方によるため、一般にリニューアルが普及する妨げとなっている、という見かたもあります。
ですが、リニューアル後の建物から生み出される収益性ごと資産価値としてみるべきだと考えると、今まで賃貸マンションで100万/月しか収益が上がらなかった事業が、リニューアルして病院に変わったことで200万/月になれば建物は築30年経っていても今までの2倍の収益があり資産価値もあがったとみるべきだと思います。
リニューアルの事例
- 古くなったホテルを有料老人ホームにリニューアルして医療機関と長期契約を結ぶ
- 入居者のいないテナントビルを賃貸マンションにリニューアルして収益物件として復活させる
- 賃貸マンションをサービス付高齢者住宅にリニューアルして収益性を高める
- 古くなった公衆浴場をデイサービスステーションとしてリニューアルして安定収入事業に切り替える
